定期借地権
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　定期借地権とは？

定期借地権は、平成４年８月に施行された「借地借家法」により誕生しました。従来の借地権と異なり、当初定められた契約期間で借地関係が終了し、その後の更新はありません。この制度により、土地の所有者は従来に比べ安心して土地を貸すことができ、借り主は、従来より少ない負担で良質な住宅を持つことができます。土地の貸借が円滑に行われることが期待でき、住宅・宅地政策上も有効な制度とみられています。
◆定期借地権には３つのタイプがあります。
一般定期借地権 借地期間を５０年以上としたもの。期間の満了に伴い、原則として借り主は建物を取り壊して土地を返還する必要があります
建物譲渡特約付借地権 契約後３０年以上経過した地点で土地所有者が建物を買い取ることをあらかじめ約束しておきます。買い取った時点で借地権がなくなります。
事業用借地権 借地期間を１０年以上２０年以下とし、事業用に建物を建てて利用するための定期借地権で、住宅には使えません。




　定期借地権付マンションとは？

「定期借地権付マンション」とは、土地を第三者から期限付き（５０年）で借りて、マンションを建築し建物を所有する権利と、土地を借りる権利を複数の人で共有するものです。土地を借り土地所有者に地代（借地料）を支払います。当初土地の購入費がかからないため、少ない負担で良質な住まいを持つことが可能です。契約終了時に建物を取り壊し、更地にして返還しなければなりません。再契約、建物の買取請求はできません。

《定期借地権付マンションと一般のマンションの権利関係の違い》


【居住期間】 定期借地権付マンションは、借地借家法第２２条により「更新」が一切認められていないため、契約期間が満了した時点終了となります。予め契約書にて約束した５０年の期間が終了すると、そこに住むことができません。
【資産価値】 定期借地権付マンションは土地を購入しないため、所有権のマンションに比べ「購入費が安く」なります。所有権のマンションの７〜８割程度で購入可能です。その資産価値は建物と土地を借りる権利で構成され、時間経過とともに財産価値は減少し、借地契約期間の満了とともに“０”となります。


《定期借地権付マンションと一般のマンションの財産価値比較イメージ》

このように定期借地権付マンションは、契約期間が満了したら、建物を取り壊して返還しますので時間経過とともに財産価値は減少し契約満了とともに“０”となります。通常の所有権マンションの場合、土地建物ともに所有するので財産価値が“０”になることはありません。しかし建物の老朽化とともに立て替えをする必要があり、その際は所有者みんなで話し合い賛成（区分所有者および議決権の４／５以上）を得なければ立て替えられません。「５０年の契約期間のみ居住する」という割り切りがあれば、所有権マンションの７〜８割程度で購入可能な「定期借地権付マンション」は魅力的な住宅といえます。




　「Ｉ・ＰＡＲＫＳ岡山」権利関係図

当初に両備バスが岡山市（土地所有者）と定期借地権契約を締結します。その後、両備バス（借地権者）とお客様（転借地権者）と定期転借地契約を締結します。定期借地権の存続期間中（５０年間）、両備バスが土地所有者と転借地権者との間に契約当事者として介在します。




　一般のマンションとの比較

　一般のマンションが所有することに価値を置いているとすると、定期借地権付マンションは利用することにポイントを置いています。所有を優先するか、利用を優先するかになりますが、どちらも、建物そのものは永久的な資産にはなりません。あなたにとっての“利用価値”を慎重に見極める必要があります。

＜ 価格・費用の比較 ＞

費用項目

定期借地権付マンション

一般のマンション

取得価格

一般マンションの７０〜８０％くらい

１００％

地　代

土地の固定資産税程度がかかる

かかりません

権利金

かかるが、それ程多額ではない

かかりません

解体積立金

かかるが、それ程多額ではない

かかりません

修繕積立金

かかる。また、取得時に修繕積立一時金が必要

管理費

かかる

税　金

建物に固定資産税などが課税

土地と建物に固定資産税課税

その他

一般マンションも５０年くらいすると、建て替え問題が起こり、その際には、解体費用＋建設費用など必要となることが予想されます。





　定期借地権付マンション購入に際しての注意点

・地代を払う必要があります。

・譲渡の場合割安になることが予想されます。

・契約終了時に土地を更地にして返還するため、解体費用がかかります。

・当初契約の存続期間が満了した時点で契約は終了となり、期間の延長更新は出来ません。

・一般定期借地権では建物の買取を請求することはできません。

・ 期限付きのため、契約が終了したあとの住まいをどうするかという老後の計画をしっかり立てる必要があります。



　定期借地権付マンションＱ＆Ａ

定期借地権は相続できるの？
５０年の定期借地期間の内、残存年数だけ相続できます。契約後２０年後に相続した場合、残り３０年間分を引き継ぐことができます。


固定資産税はどのくらいかかるの？
土地を購入した場合と異なり、土地を所有するわけではないので、土地に対しての固定資産税を払う必要はありません。納税義務は、建築部分のみにかかります。税金面で比較しても、土地付きマンションを所有するよりも有利になります。


不動産取得税はかかるの？
建築部分のみ、不動産取得税や所有権移転登記費用がかかります。


売ったり、貸したりできるの？
基本的には所有者の自由です。ただし、第三者に賃貸又は譲渡する場合は借地権者の承諾を受ける必要があります。また、借りる人も所有者と同じくマンションのルールである管理規約を守らなくてはなりません。


リフォームはできるの？
専有部分（住戸内）の範囲内においては自由です。しかし、共用部分についての改築や修繕は区分所有者（議決権）の３/４賛成多数が必要です。


住宅ローンは使えるの？
公庫融資については一般のマンションと同様に利用できます。


住宅ローン控除は受けられるの？
家屋の取得に対して金融機関から借入をした場合に適用となります。但し、権利金の部分は除外されます。


地代は改正されるの？
物価上昇率、固定資産税・都市計画税の変動に応じて、あらかじめ取り決めた一定のルールによって行われます。
解体のための費用はどうするの？
定期借地権付マンションの場合、修繕積立金と同様に計画的に積み立てていくことになります。



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