低金利が続く今こそ、マンションや住宅の購入のチャンス。
この低金利や贈与税の非課税枠を生かした住宅ローンの選び方を紹介します。

■史上最低水準で推移している住宅ローン金利。どの時点の金利が反映されるの？
低金利が続く今、住宅取得には追い風に。フラット35で返済期間が20年以下なら1.010％、同21年以上35年以下なら1.120％（平成29年4月1日現在）。
　その他の住宅ローンでは、金利が1％を切るようなものも登場しています。 いつの時点の金利が反映されるかは、各金融機関によって異なります。例えば、住宅金融支援機構のフラット35は融資実行時点（引き渡し時点）、地方銀行は申し込み時点の金利を適用する傾向に。マンションなどは引き渡しまでにタイムラグがあるので注意が必要です。

■フラット35の繰り上げ返済は手数料無料インターネットサービスの利用で10万円以上から繰り上げ返済が可能に
フラット35の繰り上げ返済も近年変化が。元々繰り上げ返済手数料は無料ですが、返済額は100万円以上に限られていました。
　しかし、2年ほど前から、インターネットサービスを利用すると、10万円以上から繰り上げ返済可能に。より利用しやすくなりました。

■父母、祖父母など直系尊属からの「住宅取得等資金の贈与」は最高1,200万円まで非課税
例えば、生存している親から子へ1,200万円を贈与する場合、246万円もの贈与税が掛かり、実際に手元に残るのは954万円になります。
　一方、相続税の場合は非課税枠が広く、贈与税に比べて税率も低いので、高齢者がお金をため込んでしまう要因になっています。若者世代の住宅購入を促進しようと、住宅取得のための贈与資金の非課税枠を設け、最高1,200万円まで非課税に。
　条件としては、①父母や祖父母など直系尊属からの贈与であること、②贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上、③贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下などがあります。　
　新築や住宅取得、増改築、土地や借地権の取得でもOK。しかし、贈与を受けた日から翌年3月15日までに建築や契約をしないといけないので、12月に贈与をすると3カ月しか期間がありません。それなら翌年1月に贈与するとよいでしょう。

■「元利均等」「元金均等」の違いは？
また、住宅ローンには「元利均等」「元金均等」の2パターンがあります。
　「元利均等」は元金と利息の合計を均等に返済する方法、「元金均等」は元金が均等の返済方法です（下図）。現在のような低金利なら、「元金均等」で元金を早く返済して利息を減らしておくのも有効です。「元利均等」「元金均等」も金融機関によって異なるので、しっかりチェックを。

アドバイスをいただいたのは…ファイナンシャル・プランナー石田知美さん
㈱エフピイブレーン専務取締役。ファイナンシャル・プランニング技能士1級　CFP®